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新加坡金沙会娱乐城:起底福寿园:“死人财”毛利高达80% 土地成本几乎为0

时间:2018/4/7 15:44:08  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:  人必有一死,但代价不可小觑。   尽管被骂“发死人财”仿佛被判了道德死刑,但马克思说过:如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首...

  人必有一死,但代价不可小觑。

  尽管被骂“发死人财”仿佛被判了道德死刑,但马克思说过:如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险。

  殡葬业,就是其中一例。从2003年第一次出现在“中国十大暴利行业”算起,到今天,中国丧葬(从宣告死亡,到仪式结束,再到下葬)费用的平均支出已经超过2万。

  在中国,就有这样一家企业,多年来一直死死盯着这块巨大的蛋糕。尽管它是投研圈的高频词汇之一,但常人对其鲜有所知。2015年和2016年,它的营收分别为11.08亿和12.68亿人民币,毛利率更是达到近80%!

  它就是福寿园,香港上市公司。

  福寿园的收入主要来源于墓地服务、殡仪服务和配套服务三个部分。2016年的年报显示总营收为12.68亿元,其中墓地服务的营收为11.12亿元,殡仪服务和配套服务的营收仅为1.42亿元和0.17亿元,墓地服务几乎占据了90%的收入来源。再来看看公司的毛利率情况,2016年福寿园的综合毛利率为79.1%,而配套服务的毛利率仅为34.3%,殡仪服务的毛利率稍高,为65%,而毛利率最高的业务是墓地服务,这也是福寿园收入来源最大的业务板块,该项毛利率达到81.3%。

  很多人可能会疑惑,为什么殡仪服务的毛利率会不如墓地服务的毛利率呢?毕竟墓地的成本部分可是土地,土地肯定会比石头贵吧。我们继续往下看,福寿园的财报中将成本部分根据项目划分为了墓地服务、殡仪服务和配套服务,其中墓地服务的成本占总成本的78%,而墓地服务中的土地成本却只占14.8%,墓石成本却占了30.7%。

  问:为什么福寿园的土地成本会比石头的成本还低?

  福寿园的低土地成本之谜

  答案就在招股说明书!——土地性质!

  福寿园大部分土地是十年前拿到手的,当时的土地成本很低。2001年之前,公墓用地属于国家划拨土地的范围,对其使用的年限和价格并无明确的规定。以占地面积为40万平方米的上海福寿园为例,原土地收购成本每平方米低到令人咋舌的190元;占地面积为30万平方米的河南福寿园,土地性质为批售土地,原土地收购成本每平方米更是低到只要44元。——价格如此之低,在福寿园的成本结构中,几乎可以忽略不计。

  墓地服务业务主要赚取的利润是土地溢价。由于墓地的拿地价格仅为数百元,即使土地价格较高的上海、北京,也仅为千元出头,而福寿园作为高端墓地经营者,其墓地平均售价高达20万元。由于物价部门仅对“火化费、运尸费、停尸费、租用大厅费、寄存费”等基本服务进行定价限制;对墓地、墓石则只字未提。正因为如此,百十来块的土地成本,转手就可以卖出上万的墓穴价,——高达100、甚至200倍的利润空间。与之相对应的是,地方政府对墓地的规划极为有限,导致供需严重不匹配。横向对比,2016年,中国人口总数13.82亿,墓地数量3000多处;美国人口3.25亿,墓园多达50000处。

  近年,墓位占地面积呈现大幅下降趋势,但价格却不降反升。

  与房地产市场不同,墓地转让的转让率为0,而社会中对墓地全部需求均为刚性需求。需求不断增加,供应却持续减少,供需矛盾不断激化。

  墓地的成本主要包括土地成本、墓石成本、管理开发成本等,但是墓地价格高的原因不在于这些,而在人的心理需求。为了满足这一需求,福寿园与时俱进,推出差异化墓地,如草坪墓地、定制墓地、成品艺术墓地等等。与传统的殡葬企业相比,福寿园更加注重陵园的设计与景观,“让公墓变公园”、“让告别变美丽”成为其经营理念。墓地差异化的直接诱因就是为了获得更高的利润:福寿园传统墓位均价4.8万元,而艺术定制墓的均价达到27万元,翻了6倍。

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  2014-2016年,福寿园的营收分别为7.95亿、11.08亿和12.68亿,公司的营业收入增长主要来自两方面,一是内生增长,即在运营项目的自然增长,包括业务量的提升和销售均价的提升,二来自新收购项目所带来的外延式增长。

  1994年上海福寿园成立,经过近20年的发展至2012年底已经营6座墓园和5个殡仪设施。2013年12月福寿园成功上市募集了逾16亿港元的资金,开始大规模收购。2014年收购2座墓园,同时自建及与其它方合营墓园各1座,时间到了2015年,仅这一年福寿园就收购完成了4座墓园,此外还增加了5处殡仪设施。截至2016年底,福寿园的业务已覆盖中国10个省份和直辖市,此时的福寿园已经拥有了13座墓园,11间殡仪设施和3座受托管理的小型墓园,所储备的土地可满足未来十几年的发展需求。

  不过,未来的土地政策可能会发生变化,这将是福寿园经营的一大风险因素。在2001年前,公墓用地属于国家划拨土地的范围,而到2008年时,民政部等八部委发出通知,要求经营性公墓用地必须通过招标拍卖挂牌出让的方式确定土地使用者。这类风险在福寿园招股书的“风险说明”中也有列出,例如公司在2004年后拿到的锦州墓园,不一定被列为划拨土地,有可能被迁出或者按照现有市值地价购买。此外,地方政府殡葬政策的制定和修改也会对福寿园造成影响。如在2012年时,重庆市民政局就宣布,重庆主城区原则上不再新批建经营性公墓,并且计划建设大量城市公益性公墓。

  精准定位墓地服务环节

  福寿园的主营在墓地环节,这是由中国殡葬行业的政策准入门槛决定的。中国的殡葬类业务一共有以下四类:殡仪服务、遗体处理、墓地服务和其他产品销售服务。

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  1)殡仪服务:主要包括遗体的实际处置、运输及处理 (包括遗体化妆及着装);出殡典礼,包括与葬礼有关的其他额外服务;灵堂租赁。殡仪服务目前主要由政府及其下属专门单位主导,私营企业参与度较低,在部分省份仍然受到限制。

  2)遗体处理:指处理尸体,包括火化服务。在中国,火化服务受政府管制,仅政府机构可以提供相关服务,价格也受到政府的严格管制。

  3)墓地服务:主要包括火化后地葬相关销售(包括墓地销售、 陵墓设计及规划、牌匾和墓石生产及安装);其他落葬服务。墓地服务政府授予民营公司参与,目前私营企业参与度较高。

  4)其他产品销售及服务:殡仪服务的产品销售;有合法登记殡葬服务的提供商,提供不属于以上类别及子类别的所有其他殡葬服务,如落葬后续追悼服务等。不过,目前中国在这方面的市场开发力度相对较弱,有私营企业参与但业务体量相对较少,且专业度和服务质量都较低,目前仍处于成熟度较低的状态。

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  中国墓地资源有限,管理简单,殡葬行业的门槛主要在于“牌照”,由于国家的垄断性质,墓园还能够提供稳定的现金流。目前中国的墓地服务类型主要为公益性墓园和经营性墓园两种,公益性墓园主要为农村居民提供安葬场所,经营性墓园主要为城市居民提供安葬场所,但是从各省份公开的数据来看,公益性墓园的数量占比还是超过经营性墓园,价格方面也是经营性墓园远高出公益性墓园。

  正因为墓地服务的放开,整个殡葬行业中墓地服务业务占比超过50%且复合增速最快。2015 年,我国殡葬行业市场规模达到 713.77 亿元,其中墓地服务市场规模为 412.82 亿元,占比达到 57.84%。在 2008-2012 年的业务构成统计数据中,墓地服务业务复合增长率为 14.0%,高于其他三类业务。根据的预测,2013-2017 年墓地服务业务的复合增速将达到 17.9%,依然位列四大业务板块之首。

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  整个殡葬行业只有这个环节向民营资本敞开,于是福寿园就盯着这个环节抓紧跑马圈地,在墓地行业上下功夫,不断的通过收购土地增加自己的墓园经营范围。经过几年的扩张,福寿园现在的经营范围覆盖上海、重庆、合肥、济南、郑州、锦州、厦门、南昌等多个城市,在这个极端分散的市场上,福寿园的市场占有率达到1%。你也许觉得百分之一的占有率很低,但事实是殡葬行业 CR5 为仅为 3.2%,虽然这是2012 年测算的数据,但至今行业分布仍未有较大变化,地域分散、信息化和产业化程度低是整个行业格局较为分散的原因之一。不过放眼未来,随着殡葬模式的不断创新和资本的接入,行业已经步入整合阶段,这将为殡葬行业带来新的机会。

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  被关押的董事带领福寿园成为中国第一殡葬公司

  这个行业不简单,福寿园更是不简单,能获得如此低廉的土地成本,现金流又如此之好,整个公司负债率仅5.6%。

  福寿园的发展壮大,其执行董事、59岁的白晓江功不可没。从1996年起就担任中福的总裁兼主席,早年间长期在民政系统企业任职,而福寿园早前的招股书也多次强调公司与民政系统关系密切。正因如此福寿园凭借着“与政府部门的紧密关系”,享受着种种政策先机,而另一方面,公司在实际经营层面,却又是民企。

  福寿园的股权架构非常复杂,创始时具有国有背景,而福寿园的招股书却称,中福的资产并非集体所有或者国有资产。上海福寿园由上海中福实业总公司于1994年全资设立,而上海中福实业最早可追溯到1985年成立的集体性质企业—康华实业有限公司上海分公司。1990年,康华实业上海分公司并入中国福利企业总公司,企业性质为全民所有制,后改名为中福实业。既然中福的资产不归国有,那么其间将福寿园的30%股权低价出售给白晓江等管理层,就不需要资产评估和审批。在一系列的资产腾挪之后,白晓江成为身家数亿的沪上新贵。当年注资560万元成立的中福实业总公司后变更为中福实业有限公司,几经股权腾挪,目前被白晓江控制的两个新成立NGO(非政府组织)控股。

  白晓江的“国有资产流失”等原罪说一直被提及,他本人在2003年时因涉嫌侵吞国有资产被上海市检察院关押了2年,直到2005年才重获自由。事件的起因正是与中福的改制密切相关,原来鸿福向中福的出资,并非来自鸿福的股东,而是来自中福子公司的银行贷款。中福实业有限公司的注册资金6000万元,正是来自中福旗下子公司中福城投的卢浦大桥建设贷款。在中福实业公司白晓江等人的牵线搭桥下,中国船舶(20.450, 0.32, 1.59%)工业集团公司、中福有限等6家单位共同组建了卢浦大桥的项目公司,其中,中福有限旗下子公司中福城建出资26%。中福城投以建设大桥的名义从工商银行(5.870, -0.01,-0.17%)南市支行贷款6000万元,先是将钱以暂借款名义汇至卢浦大桥的项目公司,然后以归还暂借款为由,汇至中福公司账上用于验资。同时,白晓江和中福实业人力经理施坚注册了私营企业鸿福的3600万注册资金,也来自这笔6000万修桥款的挪用。2000年中福改制,鸿福占股30%,中国船舶占股60%,民政部机关事务服务中心占股10%。随后,经过仲裁,中国船舶与民政部机关事务服务中心的入股资金只是代持股,入股资金实际为鸿福所出,股份归鸿福所有。由此,中福实业变成私企鸿福100%控股。

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  1994年中国福利企业华东公司成立上海福寿园实业发展有限公司,性质为私营,白晓江担任公司法人,该公司在1995年变更公司名为中国中福实业总公司。1998年福寿园有了两个股东,一个是安徽安合投资咨询有限公司,另一个就是中福实业,两家公司各拥有福寿园50%的股份,这一结构一直维持至2006年。期间的2000年,中福实业总公司宣布改制,变更名为中国中福实业有限公司,白晓江和当时中福实业的人力经理施坚成立了上海鸿福投资有限公司,而上海鸿福持有中福实业100%的股权,因此中福成为鸿福的全资子公司。中福实业与安合对半持有福寿园的股权状态持续到了2006年,直至2006年11月时,安合和中福将各自手下的15%部分股权转让给了福寿园集团高管人员,共30%的股份,作价900万元。

  2009年,为了奖励新加入赵宇,中福将自己持有的2.8%股份转予赵宇,赵宇通过faithful hope公司持有这2.8%的股份,至此,中福、赵宇、安和、集团高管分别持有福寿园32.2%、2.8%、35%和30%的股权。2009年白晓江以零代价将鸿福的股权转让给了公益时报(民政部下的一家非盈利组织),而在公益时报在2013年将100%的鸿福股权又以零代价转让给了上海的两家NGO,两家NGO各持鸿福50%的股份,由此,福寿园通过上海鸿福被两家NGO控股。后来就是福寿园2013年在香港上市,安和、中福及集团股东分别持有股份25.3%、23.28%和5.76%。2015年,UBS和阳光保险进入,分别持股10.46%和7.25%。

  根据福寿园披露的数据,截至2015年底,白晓江、王计生(执行董事兼总经理)、陆鹤生(非执行董事)分别持有集团股份9660万股(4.62%)、9660万股(4.62%)、2760万股(1.63%),持股数自2013年底至今未变,只是占比略有下降。持有中福100%股权的两家NGO实质在白晓江控制之下,而中福持有福寿园23.11%的股份,可以看到白晓江对公司有很强的实质控制力。而安合的实际控制人谈智隽是谈理安的父亲,谈理安是福寿园集团的副主席兼执行董事。安合与中福自1998年以来的紧密合作关系,其实是白晓江和谈家在资金、人脉、经营上的联合。

  殡葬行业的发展空间大

  殡葬行业的市场空间是基于死亡人口的增长情况。我国的人口结构呈现老龄化不断上升的趋势,2002 年,我国 65 岁及以上人口共有 9377 万人,老龄化人口占总人口比率约为7.3%,而到2015年,老龄人口增长至1.44亿人,老龄化水平上升至10.5%。

  未来我国老龄化水平将会持续上升,预计到2020 年将达到 14.5%,老龄人口将突破 2 亿人,2050 年老龄化水平预计增长至 21.8%,老龄人口突破 3 亿人。2020 年全国老龄化人口可能将突破2 亿人,老龄化人口占比不断提升,预计2020年老龄化人群的比重达到 14.5%。

  根据统计局的数据,我国死亡人口数量每年大致在820万左右,如果以平均每人2000元的低标准丧葬费用估算,殡葬行业每年有164亿元的巨大市场。再算上骨灰存放、购买墓地等费用,殡葬行业的销售总额将超过2000亿元。并且这个市场还会继续扩大,毕竟中国已经进入了人口老龄化阶段,每年死亡的人数还将增加,预计在2040—2070年达到顶峰,甚至会出现每年死亡2500万人左右的极端年份。

  基于上述数据,未来50年间,中国殡葬市场将呈现巨大的上升空间。福寿园,以及其他规模尚小的相关服务企业,将迎来最好的时代。

(责任编辑:DF118)


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